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STJ. Menção a imobiliária na propaganda de imóvel em construção não a torna responsável por atraso da obra

Data: 16/03/2022

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento ao recurso especial em que uma imobiliária requereu o afastamento da responsabilidade solidária por atraso na entrega de empreendimento cuja divulgação trazia a sua logomarca, ao lado da logomarca da incorporadora.

Em conjunto com o recurso da imobiliária, houve recurso da incorporadora alegando sua ilegitimidade passiva para responder ao pedido de restituição do valor do Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (Sati).

A relatoria foi do ministro Paulo de Tarso Sanseverino, o qual recordou que tanto a Terceira quanto a Quarta Turma, em decisões recentes, concluíram pela ausência de responsabilidade da imobiliária diante de atraso na entrega de imóvel – salvo na hipótese de falha do serviço de corretagem ou de envolvimento da corretora nas atividades de incorporação e construção.

O magistrado, porém, destacou a peculiaridade levantada pelos autores da ação, segundo os quais o uso da logomarca da imobiliária na campanha publicitária, ao lado da identificação da incorporadora, levaria o cliente a pressupor uma parceria das empresas em todas as fases do negócio, desde a venda até a entrega do imóvel – que sofreu atraso, contrariando o que havia sido prometido pela corretora.

Menção às empresas na publicidade atende ao dever de informação

Em primeira instância, a demanda dos consumidores foi julgada procedente, resultando na condenação solidária da corretora de imóveis e da incorporadora ao pagamento de 0,5% do valor do contrato por mês de atraso, a título de indenização. A decisão foi mantida em segundo grau.

De acordo com Paulo de Tarso Sanseverino, a análise do processo indica que o envolvimento da imobiliária no empreendimento se limitou à comercialização das unidades autônomas. O fato de sua logomarca ter constado da divulgação – acrescentou o ministro – não denota, por si só, que a parceria entre as empresas tenha extrapolado a fase de vendas e alcançado as atividades de incorporação e construção, de modo a gerar responsabilidade solidária pelo atraso da obra.

"O uso das logomarcas foi uma forma de transmitir a informação sobre qual seria a empresa responsável pela edificação do empreendimento e qual seria a responsável pela comercialização, atendendo-se assim ao dever de informação enunciado no artigo 31, caput, do Código de Defesa do Consumidor", disse.

Possibilidade de atrasos é inerente a todo contrato

Quanto à alegação de que a imobiliária teria prometido o cumprimento do prazo de entrega, o relator afirmou que a possibilidade de atrasos é inerente a todo contrato e, por essa razão, o Código Civil dispõe de um título dedicado ao inadimplemento da obrigação e suas consequências.

"Por mais enfático que tenha sido o corretor em exaltar a pontualidade da incorporadora, como alegado na inicial, tal estratégia de vendas não passa de dolus bonus, não havendo falar, portanto, em vício no dever de informação", ressaltou o ministro.

Sobre a legitimidade para responder pela restituição da Sati, Sanseverino comentou que o STJ já tem entendimento firmado sobre o assunto, como fixado no Tema 939 dos recursos repetitivos, segundo o qual há "legitimidade passiva 'ad causam' da incorporadora, na condição de promitente-vendedora, para responder pela restituição ao consumidor dos valores pagos a título de comissão de corretagem e de taxa de assessoria técnico-imobiliária, nas demandas em que se alega prática abusiva na transferência desses encargos ao consumidor".

REsp n. 1.827.060

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