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STJ. A procuração para transferência do imóvel com valor superior ao teto legal, ato cuja exigência de instrumento público é essencial para a sua validade, deve necessariamente ter a mesma forma pública que é exigida para o ato

Data: 10/11/2021

Dispõe o artigo 104 do Código Civil que "A validade do negócio jurídico requer agente capaz; objeto lícito, possível, determinado ou determinável; e forma prescrita ou não defesa em lei", elucidando o artigo 108 que, "Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País". Já no artigo 166 a lei esclarece que é nulo o negócio jurídico quando não revestir a forma prescrita em lei e/ou for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade.

Em atenção ao princípio da simetria da forma, a procuração para a transferência do imóvel, ato cuja exigência de instrumento público é essencial para a sua validade, deve ter necessariamente a mesma forma pública para ele exigida, sob pena de não atingir os fins aos quais se presta, notadamente porque é nulo o negócio jurídico quando não revestir a forma prescrita em lei, nos termos do artigo 166, IV, do Código Civil.

O art. 657 do Código Civil de 2002, ao dispor que "A outorga do mandato está sujeita à forma exigida em lei para o ato a ser praticado", inovou em relação à regra anterior do art. 1.291 do Código de 1916, segundo o qual "para os atos que exigem instrumento público ou particular, não se admite mandato verbal". A circunstância de a segunda parte do art. 657 explicitar que "Não se admite mandato verbal quando o ato deva ser celebrado por escrito" não tem o condão de privar de todo efeito a inovação introduzida na primeira parte do dispositivo.

Assim, quando destinado à prática de negócio jurídico que vise à "constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País" e, portanto, dependa da forma de escritura pública (Código Civil, art. 108), o mandato deverá ser outorgado pela forma de instrumento público.

Se essa regra vale para os instrumentos de mandato em geral destinados à celebração de negócios jurídicos dependentes de escritura pública, os quais podem ser revogados ad nutum do outorgante, com maior razão ainda deverá ser seguida no caso de procuração em causa própria (Código Civil, art. 685). Isso porque tal tipo de mandato é irrevogável, não se extingue pela morte de qualquer das partes, sendo isento o mandatário de prestar contas, podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandado, obedecidas as formalidades legais.

É certo que a procuração (ou o mandato) em causa própria, por si só, não formaliza a transferência da propriedade, o que depende de contrato por meio de escritura pública e registro imobiliário.

Mas também é certo que o mandato em causa própria opera a transmissão do direito formativo de dispor da propriedade.

Dessa forma, a disposição da faculdade de dispor, inerente ao próprio conceito jurídico de propriedade, quando tem por objeto imóvel de valor superior ao teto legal, não prescinde da forma pública, sob pena de subverter o sistema legal de disciplina da transmissão da propriedade imobiliária, dando margem a fraudes, que a regra da atração da forma trazida pelo art. 657 do Código Civil de 2002 buscou prevenir.

REsp n. 1.894.758

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