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CÓDIGO CIVIL INTERPRETADO

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STJ. Não há direito potestativo de preferência na hipótese em que um dos condôminos aliena sua fração ideal do bem comum para outro condômino, tendo em vista que não se fez ingressar na compropriedade pessoa estranha ao grupo condominial

Data: 17/10/2019

Quanto ao mérito, segundo consta na decisão agravada, é permitido ao condômino alienar seu quinhão a qualquer outro condômino do bem comum, sem prévia comunicação aos demais.

De destaque, que a liberdade do condômino em relação à disponibilidade do seu quinhão é limitada na hipótese em que almeja dispor de sua propriedade para pessoas estranhas à sociedade, na forma do art. 504 do CC.

Assim, pela determinação expressa do referido dispositivo legal, outro condômino terá prerrogativa de adquirir o bem pelas mesmas condições oferecidas ao terceiro, exercendo o direito de preferência. Logo, no caso de alienação de quinhão ao terceiro, é necessária a prévia comunicação aos demais condôminos para o exercício do direito de preferência. 

Contudo, essa não é a situação dos autos. Esclarece o acórdão recorrido do TJ/SP:

Inexiste impeditivo legal que proíba a venda de fração ideal entre condôminos do mesmo bem. Aqui não há que se falar em direito de preferência de um condômino frente aos demais, pois o que o art. 504 do Código Civil e seu parágrafo único tenta impedir é o ingresso de terceiro em condomínio, quando, então, os co- proprietários terão preferência na aquisição, devendo ser notificados para que assim manifestem seu interesse. Como a fração ideal passará de um condômino a outro, sem o ingresso de terceiro na relação, a regra mencionada não se aplica. Prevalece a faculdade do condômino de dispor de seu quinhão, pois inerente ao seu direito de propriedade, alienando-o a qualquer outro condômino, sem prévia
comunicação aos demais. (e-STJ fl. 415/416)

O STJ possui entendimento no sentido de que "em não havendo extinção do condomínio, é dado ao condômino escolher a qual outro condômino vender a sua fração ideal, sem que isso dê azo ao exercício do direito  ootestativo de preferência" (RESP 1.526.125/SP, 3ª Turma, DJe 27/04/2018).

Esta interpretação, inclusive, já foi adotada por esta Corte, em antigo precedente da Terceira Turma, no qual foi analisado o artigo 1.139 do Código Civil de 1916 (correspondente ao art. 504 do CC/02), no REsp 19.538/SP, do qual se extrai o seguinte excerto:

Na verdade, o dispositivo apontado como infringido trata da venda de parte de coisa indivisível a estranhos e a preferência estabelecida no parágrafo único conferida ao condômino no que tiver benfeitoria, de maior valor, não autoriza a interpretação de que a regra incide no caso de venda entre condôminos, como na situação concreta. (REsp 19.538/SP, Rel. Ministro CLAUDIO SANTOS, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/04/1993, DJ 17/05/1993, p. 9330).

Confira-se precedente da 4ª Turma do STJ no mesmo sentido:

RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO c/c ADJUDICAÇÃO DE FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL - CESSÃO DE QUOTA PARTE A CONDÔMINO - ACÓRDÃO DO TRIBUNAL ESTADUAL QUE, AO REFORMAR A SENTENÇA, ADOTA ENTENDIMENTO DE QUE A PREEMPÇÃO DEVE SER OBSERVADA TANTO PARA ALIENAÇÃO A ESTRANHOS QUANTO A COMUNHEIROS - INTERPRETAÇÃO DO DISPOSTO NO ARTIGO 504 DO CÓDIGO CIVIL. INSURGÊNCIA DO RÉU. DIREITO DE PREFERÊNCIA - INTERPRETAÇÃO
RESTRITIVA - INAPLICABILIDADE QUANDO SE TRATA DE NEGÓCIO JURÍDICO REALIZADO ENTRE CONDÔMINOS.
Hipótese: demanda visando à declaração de nulidade de alienação de fração ideal a condômino, ante o fundamento de inobservância ao direito de prelação dos demais consortes. Tribunal a quo que, ao reformar a sentença de improcedência, acolhe a pretensão veiculada na inicial, a fim de declarar nula a cessão de quota parte do imóvel objeto da demanda, assegurando aos autores o direito à aquisição do bem.
1. O direito legal de preferência atribuído aos condôminos de bem indivisível (ou não dividido), nos termos do artigo 504 do Código Civil, tem por escopo precípuo o de impedir o ingresso de terceiros estranhos à comunhão, ante o potencial conflituoso inerente a essa forma anômala de propriedade.
2. A alienação/cessão de frações ideais entre condôminos refoge à finalidade intrínseca ao direito de preferência, uma vez que não se trata de hipótese de ingresso de terceiro/estranho à comunhão, mas de manutenção dos consortes (à exceção daquele que alienou integralmente a sua parcela), apenas com alterações no percentual da parte ideal daquele que adquiriu a parte de outrem.
3. Inaplicabilidade dos artigos 1.322 do Código Civil e 1.118 do Código de Processo Civil, visto que não instituem qualquer direito de prelação, mas, tão-somente, os critérios a serem adotados em caso de extinção do condomínio pela alienação da coisa comum. Ademais, tratando-se de restrição à liberdade de contratar, o instituto em comento - direito de preferência - deve ser interpretado de forma restritiva. Assim, se a lei de regência - artigo 504 - apenas o institui em relação às alienações a estranhos, não cabe ao intérprete, extensivamente, aplicar tal norma aos casos de compra e venda entre consortes.
4. RECURSO ESPECIAL PROVIDO, a fim de julgar improcedentes os pedidos veiculados na inicial, restabelecendo-se a sentença. (REsp 1137176/PR, 4ª Turma, DJe de 24/02/2016).

AgInt no REsp n. 1.672.849


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