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CÓDIGO CIVIL INTERPRETADO

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STJ. O saneamento de vício redibitório limitador do uso, gozo e fruição da área de terraço na cobertura de imóvel objeto de negócio jurídico de compra e venda – que garante o seu uso de acordo com a destinação e impede a diminuição do valor –, afasta o pleito de abatimento do preço

Data: 23/10/2017

A principal discussão dos autos está em definir sobre a possibilidade de abatimento do preço de imóvel que, apesar de vendido com direito de uso, gozo e fruição da área de laje na cobertura, tal direito só veio realmente a existir após autorização legislativa de Prefeitura, três anos após ao ajuizamento da demanda e à celebração do negócio jurídico.

Inicialmente, importante destacar que no presente caso não se trata de direito real de laje (Lei n. 13.465/2017), já que se está, em verdade, diante de uma projeção de parte ideal do mesmo apartamento - o terraço cobertura (espécie de acessão/benfeitoria) - de titularidade única, com o mesmo número de matrícula, sem desdobramento da propriedade, não se tratando de unidade autônoma nem funcionalmente independente.

O Código Civil de 2002, nos arts. 441 e 442, garante ao adquirente a possibilidade de reclamar abatimento do preço de coisa com vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada ou lhe diminuam o valor.

Ocorre que, na espécie, apesar de realmente ter-se reconhecido um vício oculto inicial, a coisa acabou por não ficar nem imprópria para o consumo, nem teve o seu valor diminuído, justamente em razão de ter sido sanada a anterior limitação administrativa, que permitiu a construção do gabarito nos termos em que contratado.

No tocante à compra e venda de imóvel, o art. 500 do Código Civil estabelece que, na venda ad mensuram, em que a extensão exata do imóvel é fundamental para a correspondência do preço com o valor da coisa, possuindo a área dimensões menores do que a anunciada, poderá o adquirente exigir o seu complemento, a resolução do contrato ou o abatimento proporcional do preço.

No entanto, no caso analisado, não houve a venda de área em extensão inferior à prometida, já que o direito de uso de dois pavimentos - inferior e cobertura -, acabou sendo efetivamente cumprido.

Nessa ordem de ideias, não há falar em direito de abatimento na espécie, visto que, mesmo que em momento posterior ao ajuizamento da demanda e advindo de conduta de terceiro, fato é que o adquirente acabou recebendo o seu imóvel nos exatos moldes em que fora pactuado.

Vale destacar, por fim, que, em tese e se for o caso, a parte poderá pleitear eventual indenização pelos danos materiais decorrentes do período em que acabou ficando impedida de exercer seu direito de uso, gozo e fruição da laje cobertura.

REsp n. 1.478.254-RJ, rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 8.8.2017.

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