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STJ. A indisponibilidade de bens decretada pela Justiça não alcança o promitente comprador, que quitou o contrato antes da decisão judicial de constrição

Data: 07/06/2017

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou a adjudicação, em favor do comprador, de imóvel negociado pelo Grupo Ok antes que a Justiça Federal decretasse a indisponibilidade de todos os bens da construtora, em 2000. A decisão foi unânime.

O recurso julgado pela turma teve origem em ação de obrigação de fazer na qual o comprador buscava a condenação da construtora a fornecer escritura da vaga de garagem ou, alternativamente, pedia que o imóvel lhe fosse adjudicado. O contrato de compra e venda havia sido firmado em 1995 e integralmente quitado em 2001.

O pedido foi julgado procedente em primeira instância, com determinação de liberação do imóvel do gravame judicial e outorga definitiva da escritura ao comprador, sob pena de pagamento de multa diária de R$ 200. A sentença foi mantida pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF).

Astreintes

Por meio de recurso especial, o Grupo Ok questionou a possibilidade de ser acolhida a determinação judicial de baixa do gravame do imóvel, tendo em vista a indisponibilidade de seus bens, além de buscar a não aplicação de multa (astreintes) no caso de eventual descumprimento da medida.

O ministro relator, Marco Aurélio Bellizze, considerou correto o entendimento do TJDF, que manteve a decisão de primeiro grau, no sentido de que a decretação de indisponibilidade de bens da empresa destinou-se apenas a evitar que ela pudesse alienar bens em proveito próprio e em prejuízo dos credores, não alcançando, portanto, os bens pertencentes a terceiros.

De acordo com o TJDF, enquadram-se nesse grupo os compradores de imóveis negociados antes da decretação da indisponibilidade e devidamente quitados.

Restrição impeditiva

Entretanto, no caso analisado, o relator apontou que o fato de a indisponibilidade de bens decretada pela Justiça Federal não alcançar o promitente comprador, que quitou o contrato antes da decisão judicial de constrição, não significa que a construtora tenha condições de liberar o gravame judicial e outorgar a escritura ao comprador.

"Com efeito, a restrição imposta pela Justiça Federal impede não só que o recorrente aliene seu patrimônio, mas, também, que proceda à prática de quaisquer atos cartorários que, de alguma forma, possam viabilizar a alienação, como, no caso dos autos, seria a baixa da averbação de 'bloqueio de transferência' na matrícula do imóvel", apontou o relator.

Multa inviável

Por esse motivo, para o ministro, como seria impossível para a construtora cumprir a obrigação judicial, embora haja previsão contratual de outorga definitiva da escritura ao comprador, também se torna inviável a fixação de multa diária por eventual descumprimento da medida.

"Assim sendo, diante das particularidades do caso e da necessidade de solucionar o litígio de forma efetiva, a melhor solução a ser dada é o acolhimento do pedido subsidiário formulado pelo autor na ação, que corresponde, inclusive, ao próprio pleito formulado no presente recurso especial, qual seja, de ser proferida sentença declaratória de outorga da escritura definitiva (adjudicação compulsória), determinando-se a baixa da restrição existente no imóvel aludido", concluiu o relator ao determinar a adjudicação.

Leia o acórdão.

REsp n. 1.432.566

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